En España el mercado del «ladrillo» en caída libre

Así titula un artículo del diario Le Monde que se hace eco de unas declaraciones mías.

Os dejo un enlace a la noticia completa Ver noticia del diario Le Monde

El precio de la vivienda en España sigue en «caída libre», según Eduardo Molet

El consultor inmobiliario de entidades financieras y fundador de Red Expertos Inmobiliarios (REI), Eduardo Molet, sostiene que el precio de la vivienda de segunda mano ha descendido un 40% y más del 60% en algunas zonas, lo que no impide que siga «en caída libre».

En contra de las consideraciones del Gobierno, que estima que los precios del a vivienda parecen haber tocado suelo, Molet afirma en un comunicado que, al menos en el segmento de segunda mano, «los propietarios ya ceden lo que haga falta con tal de vender».

«El Banco Malo», la llave del sector inmobiliario

Tanto el sector financiero como el inmobiliario contienen la respiración estas semanas. Del «banco malo» depende el futuro de ambos. Por un lado, para limpiar los balances de la banca, clarificar qué entidades están saneadas y poner los cimientos para que la población vuelva a confiar en el sector. Por el otro, para desatascar un mercado estancado como el del ladrillo, con propietarios e inversores que no saben si vender o comprar a expensas de que la salida al mercado del stock de la banca reduzca o mantenga márgenes. Muchos aceleran sus operaciones de venta para evitar un previsible descenso en los precios. Pero nadie sabe qué va a ocurrir.

Las fechas manejadas por el Gobierno apuntan a que la sociedad de gestión de los activos tóxicos inmobiliarios de la banca nacionalizada o de aquella que necesite ayuda, comience a entrar en funcionamiento en diciembre. Un montante que contabiliza 180.000 millones de euros. El dato del que todos están pendientes es cuál será el ajuste medio de venta de los inmuebles sobre el precio contable registrado en el balance de los bancos. Si la rebaja es muy pronunciada la sociedad se arriesga a que sen repita el caso de Irlanda, cuyo «banco malo» aplicó un ajuste medio del 58%. Y donde se produjeron demoliciones de urbanizaciones fantasma cuyo reducido precio de venta y escaso interés no hacía rentable su mantenimiento.

Entrevista en Fotocasa

Aquí está la entrevista que me hicieron en Fotocasa. ¡Espero que os guste!

“La desgravación fiscal por compra de vivienda tendrá que volver”

Fuente: Fotocasa

El presidente de Red de Expertos Inmobiliarios y organizador del Salón de Viviendas de Segunda Mano para Particulares, Eduardo Molet, explica en esta entrevista la situación del mercado de la vivienda en España y su previsible evolución para este año.
fotocasa.es: ¿Se celebrará este año el Salón de Viviendas de Segunda Mano para Particulares?
Eduardo Molet: Por el momento no está decidido, todavía lo estamos pensando. El año pasado celebramos dos, uno en enero y otro en abril, y aunque los resultados fueron óptimos una cita de estas características supone un gran esfuerzo de trabajo.

fotocasa.es: ¿Triunfarán las iniciativas ciudadanas y políticas para que se imponga la dación en pago en procesos de ejecución hipotecaria?
Eduardo Molet: Creo que no van a ir adelante. Estamos en un estado de derecho con unas condiciones pactadas que no pueden obviarse. Además, si los bancos llevaran a cabo daciones en pago también serían mucho más exigentes a la hora de conceder hipotecas. Por lo tanto, no sé hasta qué punto conviene.

fotocasa.es: ¿Cómo están viviendo en el sector la competencia con los bancos?

Eduardo Molet: Depende del tipo de vivienda hay más o menos competencia. El 80% o 90% de los pisos de los bancos están ubicados en zonas periféricas con muchas ejecuciones hipotecarias y son pisos de muy mala calidad. En esas zonas la competencia es brutal porque allí el mercado está absolutamente parado. Sin embargo, en el centro de las ciudades los bancos ya no tienen pisos.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que la competencia es muy dura porque los bancos además de vender pisos son los que conceden hipotecas.

fotocasa.es: ¿Podría retomarse la desgravación fiscal por compra de vivienda para todas las rentas?
Eduardo Molet: Estoy convencido de que se retomará. Desde que se suprimió para gran parte de las rentas se está notando mucho, las ventas han bajado considerablemente, aunque también hay que tener en cuenta que muchas de las personas que pretendían comprar lo hicieron el año pasado.

No creo que llegue a tiempo de retomarse este año, pero si no es en 2011 volverá en 2012, de la mano del PSOE, que tendrá que recapacitar, o del PP, que ya la lleva en su programa. En cualquier caso, suprimir la desgravación fiscal por compra de vivienda no es ninguna ayuda al sector, al que le cuesta Dios y ayuda vender. Además, genera gran incertidumbre en la gente, que como sabe que el PP contempla la desgravación, espera a comprar a que regrese este incentivo fiscal, lo cual es muy perjudicial para el sector.

fotocasa.es: ¿Cómo evolucionarán los precios a lo largo de 2011?
Eduardo Molet: Los precios van a seguir cayendo de manera moderada, no tanto como lo han hecho hasta ahora, pero irán bajando poco a poco. Nadie sabe hasta cuándo caerán, porque dependerá de muchas circunstancias internas y externas.

Entrevista en Vía Inmobiliaria

Hola amig@s. El Pasado mes de diciembre la Revista Via Inmobiliaria publicó una entrevista que me hciieron. Creo que los temas que se trataron fueron muy inbteresantes. Aqui os dejo un enlace para que podáis leerla. No dudés que comentarme vuestras impresiones.

Un saludo a todos

Ver entrevista íntegra

¿Qué es un flechazo y cómo crearlo?

El “flechazo” o amor a primera vista debemos generarlo o por lo menos intentarlo.  Ten en cuenta dos conceptos para ello: bien arreglado y neutro.

Lo atractivo vende. Nueva pintura y una imagen perfecta de la casa.  Si decides pintar, elije colores neutros.

Recuerda  que cuando una familia, mira una vivienda, también está intentado proyectar lo que le gustaría que fuese su casa,  no compran ladrillos compran un hogar.

¿Qué debería hacer para mostrar mejor mi casa?

Primero haz  que tu casa parezca tan limpia y espaciosa como fuese posible. Recuerda  que la gente suele mirar detrás de las puertas tanto las de los dormitorios como de los baños. De modo que tienes que deshacerte de todo el desorden.

Liquida  los objetos usados y tira lo inservible.

¿Debería arreglar mi vivienda antes de ponerla a la venta?

Sin duda sí, siempre compensa arreglar la casa antes de ponerla a la venta. Es más, yo aconsejo no ponerla a la venta hasta que esté en perfectas condiciones de ser visitada. Ten un poco de paciencia y realiza a los arreglos.

En España todavía me encuentro con propietarios que no están  muy acostumbrados a  realizar pequeños arreglos antes de vender una casa, incluso muchas veces me cuesta convencer a los propietarios que una pequeña inversión en arreglar el piso es la mejor inversión que pueden hacer, sin duda les  va a suponer aumentar  los ingresos a la hora de vender.

El  tipo y cantidad de trabajos a realizar depende del precio que pidas y el tiempo que dispones  para vender y, por supuesto, del estado en que se encuentre.

¿Hasta qué punto debo ser flexible sobre el precio que pido?

La mayoría de los compradores también varían su posición en la negociación, a partir de que hacen una oferta. Así, un cierto grado de flexibilidad se exige normalmente por parte de ambas partes, tanto al comprador como al vendedor.

Los compradores normalmente disminuyen sus expectativas (menos metros, peor ubicación…) y los vendedores bajan el precio.

Una buena negociación es hoy fundamental, tenemos que estar bien asesorados para responder a la pregunta que seguro nos van a realizar: ¿Es negociable?

¿Qué gastos tiene la compra y la venta de una vivienda de segunda mano?

Tenemos que tener en cuenta que la adquisición de una vivienda tiene unos gastos que podemos calcular en torno al 10  % del importe de la compra. Concretamente son:

1.       El impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, grava las ventas de inmuebles, es un impuesto alternativo al IVA que solo se paga en vivienda nueva. Lo paga el comprador.

 

2.       La plusvalía, es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos urbanos durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda, se calcula con el valor catastral y los años trascurridos desde la anterior trasmisión. Lo paga el propietario salvo pacto en contrario.

 

3.       El Notario. Para que la escritura sea pública y se pueda inscribir en el registro de la propiedad. Las  tarifas la marca el Gobierno y son las mismas para todos, depende proporcionalmente del importe de la compraventa.  Se pacta y normalmente lo paga el comprador, ojo, si se pacta según ley una parte del número de copias lo paga el vendedor.

¿Cómo fijo el precio de mi vivienda?

En una palabra, de forma realista. Los propietarios somos muy recios a admitir pérdidas a la hora de vender y siempre tendemos a pensar que nuestra casa vale mucho más que el precio de mercado.

Hace dos años, previendo lo que me venía encima, estuve en una «Sell a bration» en Las Vegas, en un viaje excelentemente organizado por UCI. El objeto del viaje, era asistir a unos cursos sobre «Como vender un inmueble en un mercado a la baja»  Contacté con profesionales inmobiliarios americanos con gran experiencia y éxito en la venta de inmuebles en mercados a la baja.

La semana pasada, leí en la revista Inmobiliarios, también de UCI, un artículo de Michael Selvaggio, presidente de CRS, sobre «Qué hay que hacer para vender en mercados a la baja», con el que coincido totalmente.

En España hasta hace poco tiempo los precios subían  prácticamente todos los meses de una manera constante. Una buena estrategia en ese tipo de mercado, el de hace unos pocos años, era poner un precio un poco más alto que el precio de mercado… y esperar a que el mercado lo alcanzara. Un piso alto de precio, en solo unos meses se ponía en precio y se vendía. Es decir, poner un «precio adelantado» al mercado. Si el mercado está subiendo, poner un precio un poco superior al último que se pagó, esperando así a que la demanda lo alcance.

Ahora bien, si el mercado está bajando,  el precio adelantado de venta  hay que fijarlo un poco por debajo del último precio de la última venta. Sí más bajo.  Algo que era imposible pensar y a lo que no estamos acostumbrados.

En la actual situación en España, bajando los precios y con las  expectativas actuales del mercado, con una clara tendencia a la bajada de precios, los propietarios, si realmente quieren vender su casa…, tienen que ajustar el precio de venta por debajo del último precio de mercado. Si se resisten, como muchos se están resisitiendo, no venderán.  Si en los próximos meses quieren volver a intentar vender su casa obtendrán un precio muy inferior al que hubiesen obtenido hoy.

Mis clientes me preguntan: ¿Cuánto bajo los precios…, qué porcentaje…? Mi respuesta es la misma que da el presidente de CRS, ¿Cuándo fue la última vez que corristeis a una tienda porque había rebajas del  5 %?

El mensaje que doy es:

Si de verdad quieres vender hoy y obtener el mayor precio que admita el mercado, tienes que reducir un porcentaje  importante al precio adelantado.