La suerte de la vivienda está echada: los expertos ven más caídas de precios en 2011

Saber cuál será el rumbo de la vivienda en los próximos meses viene a ser la quiniela que a todo aficionado le gustaría acertar. Ahí va una pista para las apuestas: el consenso del mercado vaticina que la caída de precios volverá a estigmatizar a los vendedores. En lo que no se ponen de acuerdo los expertos es en el porcentaje. Hay opiniones para todos los gustos desde el 40% hasta el 3%. Otros creen que los descensos serán puntuales y condicionados a la localización de los pisos.

Si usted ha tanteado la idea de comprar una casa pero aún no tiene claro si ha llegado el momento idóneo para lanzarse al mercado, debe saber que la mayoría de los expertos auguran caídas adicionales en los precios para este año. Lo que no parece tan evidente es cuánto más va a bajar el valor de las viviendas.

Esta semana promotores, inmobiliarias, entidades y particulares palidecieron al conocer que la prestigiosa revista “The Economist” calcula que la vivienda en España está sobrevalorada en más de un 40%. La publicación británica se convertía así en la cabeza visible de aquellos que creen que el precio de los pisos patrios no ha tocado fondo.

En este mismo bando se encuentra el Instituto de Estudio Económico (IEE). Su presidente, Juan Iranzo, ya se adelantó a los vaticinios de “The Economist” y a finales del año pasado auguraba un nuevo ajuste en los precios con caídas adicionales del 30%.

También, Morgan Stanley y Fitch juegan a favor de las caídas. El banco estadounidense afirma que el precio de la vivienda en España descenderá entre un 5% y 10% adicional en 2011. En su informe Morgan adelanta una rebaja de las compraventas como consecuencia de los altos niveles de desempleo, el repunte de la morosidad y la futura subida de los tipos de interés.

Morgan va más allá al asegurar que en el mercado residencial nacional no se ha producido el ajuste deseado en los precios y dice que estos solo se han reducido un 15% desde los máximos. “Esta perspectiva sugiere que el valor de la vivienda aún debe caer considerablemente, hasta un 25%, para volver a sus niveles óptimos”, reza en su informe.

Por su parte, la agencia de calificación sostiene que la rebaja para este año podría alcanzar el 15% y sitúa a España, junto con Irlanda, como el mercado inmobiliario menos atractivo de Europa. Fitch esgrime los mismos razonamientos que Morgan y añade que el impacto en las valoraciones estará condicionado además por el exceso de oferta, a la que hay que sumar el creciente número de pisos embargados por la banca.

CAÍDAS MÁS COMEDIDAS

“Decir que la vivienda está sobrevalorada en un 40% es una salvajada”, explica en una entrevista a Invertia Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com. Gandarias subraya que de media es imposible que los precios bajen otro 40% adicional. “Esa caída es excesiva en términos generales. Por supuesto que existen casas, y determinadas zonas, en la que los pisos sí tienen que registrar ese descenso pero no de forma generalizada”, asevera.

Según los últimos datos de Pisos.com, la evolución de los precios de las casas hasta febrero de 2011 es de “una caída relativamente moderada” con descensos intermensuales de entre el 0,5% y el 1%. Aunque el mapa de la vivienda en España está plagado de contrastes. Así, capitales de provincia como Madrid, Palencia, Santander, Jaén o Cádiz ya registran una tendencia positiva en los precios. Por el contrario en Ourense, Ávila, Teruel, Cáceres, Guadalajara, Pamplona, Cuenca, Pontevedra, Alicante y Tarragona los precios de los pisos registran caídas superiores al 3%.

LA UBICACIÓN, LA CLAVE

Para Christian Palau, director de Fotocasa.es, la localización de los inmuebles es el factor que discriminará entre qué pisos bajarán más de precio y en cuáles podrían subir. “No caerán mucho más en lo que se refiere a la media nacional. Si me preguntas por zonas concretas, por ejemplo si van a caer en Seseña la respuesta es sí, o en zonas con alto porcentaje de población inmigrantes también. En las zonas de costa, clarísimamente que sí”, reconoce.

Con la misma idea comulga Foro Consultores. Carlos Smerdeou, consejero delegado de la consultora inmobiliaria, indica que en las capitales de provincia las tasaciones no van a bajar más. “En Madrid el stock de nuevas viviendas se ha reducido de 10.000 a estar ahora entre 3.000 ó 4.000. Ha disminuido el número de pisos y no se han iniciado obras nuevas. Podríamos hablar incluso de escasez”.

Sin embargo, esta tendencia no se aprecia en el mercado de segunda mano. “Este negocio sí ha estado más sobrevalorado, al igual que la segunda residencia, que el de la obra nueva y se tienen que seguir ajustando los precios”, matiza.

”La vivienda tiene una relación muy directa con el desempleo y es muy difícil que alguien en paro tome la decisión de comprar una casa. Por regiones, hay zonas que les queda mucho recorrido en el desierto para recuperarse”, insiste Fernando Moliner, director general de Actívitas Inmobiliaria. En este sentido, apuesta porque la vivienda en Madrid seguirá comportándose bien por la alta demanda pero considera que la compra de los pisos de costa estará condicionada por la evolución de las economías europeas.

Respecto a las previsiones de transacciones de viviendas –Fomento anunció que la venta de viviendas creció en 2010 cerca de un 6% tras tres años de caídas- Smerdou recalca que esos datos no son reales. “Si una entidad se hace con una promoción de 100 pisos y luego los vende, esa cifra se contabilizada dos veces”. El directivo admite que en el tercer trimestre del año pasado muchos particulares decidieron adelantar la compra de una vivienda. Mientras que los números del nuevo año son más “flojos”.

Desde Fotocasa.es calculan que se necesitarán entre 8 y 10 años para absorber el stock. De acuerdo con sus estimaciones, la demanda de pisos se situará entre las 200.000 y 300.000 peticiones anuales y se iniciarán entre 75.000 y 100.000 viviendas al año. Pisos.com ve que la compraventa rondará los 400.000 inmuebles este año. Mientras que Idealista.com habla de estancamiento en 2011.

2012 AÑO DE RECUPERACIÓN

Habrá que esperar un año más para que el término recuperación deje de sonar a chino dentro del sector inmobiliario. En este frente comulgan Facilisimo.com; Jones Lang LaSalle y Red Expertos Inmobiliarios.

Para el portal inmobiliario 2012 será el año en el que se vislumbrará la estabilización de los precios porque los niveles actuales son “suficientemente bajos”. Sin embargo, no descarta una rebaja del 3% para este año en lugares donde “puntualmente” hay un exceso de oferta “espectacular”. Red Expertos Inmobiliarios subraya que el valor de las casas comenzará a subir ligeramente a partir de 2012.

Carlos Ferrer-Bonsoms, director de Residencial de Jones Lang LaSalle, augura aún un sombrío 2011 en lo que a stock se refiere. “2011 se va a caracterizar porque los precios seguirán bajando; las transacciones seguirán subiendo -va a ir creciendo la necesidad de bancos y cajas por desprenderse de inmuebles-, y las valoraciones no tocarán fondo hasta 2012”, apostilla.

Más información en inversia.com

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