SITUACION ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO INMOBILIARIO EN ESPAÑA. VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO

SITUACIÓN ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO EN ESPAÑA. VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO

HIPÓTESIS DE PARTIDA

1. Tipos de interés: Se prevé que el Banco Central Europeo siga los pasos de la Reserva Federal de Estados Unidos en materia de tipos de interés y situará en los próximos meses el precio oficial del dinero alrededor del 0.5 %, manteniéndose esos tipos mínimos durante largo tiempo. No obstante los bancos continúan con las severas restricciones en la concesión de hipotecas, endureciendo las condiciones para acceder al crédito hipotecario, observándose además un muy lento traslado de la bajada del euribor a la reducción de tipos (diferencial) requeridos para nuevas operaciones de compra. Los particulares actualmente obtienen difícilmente la financiación.

2. Sistema Financiero: Gracias al Banco de España y sus exigentes dotaciones anticíclicas, el sistema financiero ha mantenido hasta ahora un elevado nivel de solvencia con exceso de provisiones sobre la morosidad, que cada vez es más elevada. Las principales entidades bancarias confirman que la morosidad se está disparando, las cajas se llevan la peor parte con morosidades superiores al 4%. El sector financiero ha aguantado el primer embate sin coste para el contribuyente pero no es inmune al deterioro económico y financiero. No obstante, el gobierno español ya ha adelantado que las entidades incapaces de mantener su solvencia serán absorbidas por otras, intervenidas o el que el propio Estado temporalmente adquirirá capital de la entidad bancaria.

3. Confianza: El sector inmobiliario es uno de los más sensibles a las expectativas económicas. Las expectativas sobre la economía española se han desplomado en los últimos meses y han reducido la confianza de los compradores. No obstante las últimas medidas del Gobierno de EE UU, concretamente el plan de rescate del Programa Público-Privado de Inversión, (consiste en que el denominado “banco malo” se queda con los activos tóxicos o inmobiliarios que nadie quiere). Además el aumento en febrero del 5,1% en la venta de viviendas de segunda mano en EE UU (señal inequívoca de la mejora del mercado en aquel país). Todo ello y la política monetaria internacional, hacen posible que se prevea que las expectativas mejoren en los próximos meses. Existe un atisbo de esperanza de haber llegado al fondo de la crisis.

MERCADO DE VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO

Después de ocho años (1997 a 2004) de fuertes subidas de los precios de las viviendas, a partir del año 2005 se produce una moderación de los precios.
En el segundo semestre del año 2006, coincidiendo con unas muy exigentes restricciones crediticias del Banco de España, se produce un descenso en el número de transacciones y se inicia una tendencia de bajada de precio de los inmuebles.
A partir del segundo semestre del año 2007 se apreció una importante bajada de precios y del número de transacciones.
En el año 2008 se produce el mayor “parón” inmobiliario de la historia de España y una importante bajada de precios que se está manteniendo en el primer trimestre del año 2009.

En el año 2006 el número de transacciones de viviendas que se realizaban en España era de 50.000 mensuales. En esta cifra estaban incluidas las herencias, donaciones y permutas que se pueden calcular en 4.000 viviendas mensuales en España. Por tanto el número de compra ventas era de 46.000 viviendas mensuales.
Actualmente el número de transacciones es de menos de 18.000 viviendas mensuales.
En esa cifra también están incluidas las herencias, donaciones y permutas (4.000 viviendas mensuales). Por otra parte ahora las entidades bancarias se están adjudicando 5.000 viviendas mensuales procedentes de embargos por impago de hipotecas. Por tanto, el número de compra ventas es de 9.000 viviendas mensuales en España frente a las 46.000 viviendas que se vendían en el año 2006.

No existen datos fiables del número de pisos de segunda mano a la venta en España. Con riesgo a equivocarnos, en nuestra opinión, son más de 1.300.000 las viviendas de este tipo a la venta, en un parque de más de 25 millones de viviendas en España.
Desde el cambio de ciclo, los inversionistas han desaparecido del mercado, los posibles compradores han descendido notablemente, la cantidad de pisos a la venta ha aumentado, los tiempos de venta se alargan. El posible comprador es mucho más selectivo, tiene mucho más donde mirar, donde elegir, teme cometer un error, pospone su decisión de compra. Al final muchas veces desiste y no compra. Esto está provocando un crecimiento de la “demanda contenida”

El propietario es muy reacio a asumir su pérdida. Hace tres años la venta se efectuaba finalmente con una rebaja del 2-3 % del precio de salida o de las pretensiones iniciales del propietario. Actualmente esa bajada de pretensiones iniciales está entre el 30 y el 40%. Si no hay una importante bajada el piso no se vende. La bajada de pretensiones está muy relacionada con la verdadera necesidad de venta que tiene el propietario.

Hoy si el propietario sale, como muchos están saliendo, con un precio excesivamente alto, “para probar un tiempo” o piensan “que siempre hay tiempo para bajar” se encontrará que su casa tendrá muy pocas visitas, se alargará el plazo de venta en exceso y no venderá hasta que baje el precio a nivel de precio de mercado. Además perderá a todos los “primeros compradores” que están esperando a ver los pisos que acaban de salir a la venta para poder ser los primeros en aprovechar las oportunidades.
Estará perjudicando la venta de su casa, “quemará el piso”, después… todo es más difícil teniendo en cuenta la situación actual del ciclo del mercado. Dentro de unos meses obtendrá menor importe por su inmueble.

ESTIMACIONES

Después de analizar profundamente la situación actual del mercado, de los inmuebles que se venden y de los que no se venden, hemos llegado a las siguientes conclusiones:

1. El número de compra ventas de viviendas de segunda mano se ha desplomado, se encuentra en mínimos históricos. Actualmente se venden 9.000 viviendas mensuales en toda España.

2. Los tipos de interés continuarán bajando y las entidades financieras mantendrán a corto y medio plazo las severas restricciones y endurecimiento en las condiciones para la concesión de crédito hipotecario.

3. El sector inmobiliario es muy amplio. Existe una tendencia a vincular el sector con el mercado residencial, pero hay otros segmentos dentro del mismo como son centros comerciales, industriales, logística, hoteleros, residencias de tercera edad…. Tampoco el mercado de obra nueva es el mismo que el mercado de vivienda de segunda mano.

4. Dentro de los inmuebles de segunda mano, el mercado tiene una reacción diferente y un recorrido también diferente según el tipo del inmueble al que nos referimos: varía mucho según la zona en que se encuentre, metros cuadrados, tipo de vivienda, piso, chalet, oficina…

5. El exceso de oferta que existe en el sector inmobiliario no afecta por igual a todo el mercado. Hay zonas y productos inmobiliarios donde no existe ese exceso de oferta. En zonas en expansión donde se han construido muchas viviendas y no se han vendido, los precios bajan notablemente. En zonas donde está todo construido (por ejemplo el centro de algunas capitales de provincias) los precios bajan en menor medida.

6. En zonas de bajo nivel adquisitivo, donde los compradores necesitan el 80-90% de financiación, el desplome de los precios es más que sobresaliente.

7. En muy determinadas zonas del centro de algunas ciudades, no hay un exceso de oferta de los pisos situados en plantas altas o áticos, soleados, bien distribuidos, exteriores, con vistas… esos inmuebles se defienden mejor de la bajada de precios.

8. En algunas ciudades existe una demanda sostenida para viviendas de dos dormitorios.

9. Los pisos grandes, de cuatro o más dormitorios tienen pocos posibles compradores. Si el inmueble es “bueno” se alargará el tiempo de venta y se venderá con bajada de precio. Si esos inmuebles grandes, se encuentran situados en pisos bajos, primeras plantas, son oscuros, con mala distribución… no tienen demanda, simplemente no se venderán (a un precio razonable).

10. Locales: No hay exceso de oferta de los situados en excelentes zonas comerciales, que mantendrán los precios. Los demás bajarán de precio. Los situados en zonas poco comerciales no se venderán a precio razonable.

11. Las entidades bancarias están acumulando un importante número de inmuebles procedentes de embargos por impago del préstamo hipotecario y adquisición de promociones de promotores morosos. En los próximos meses las entidades los sacarán al mercado a precios muy bajos aumentando la oferta y produciendo una bajada de precios.

12. Actualmente ya aparecen las grandes oportunidades de compra.

13. Disponiendo de liquidez o crédito, ahora es el mejor momento para comprar por tres razones:
• Primera razón: Hay mucha oferta. Actualmente hay muchísimos pisos a la venta. Ahora se puede elegir, se puede elegir un piso alto, soleado, un ático con vistas, bien distribuido… y antes el comprador se tenía que conformar con lo que había (interiores, oscuros…) si compraba por zona.
• Segunda razón: los propietarios llevan con su piso mucho tiempo a la venta. Últimamente tienen pocas llamadas y visitas. Ante esa situación están dispuestos a rebajar sus pretensiones hasta un 40 %.
• Tercera razón: Muchas familias no pueden pagar la hipoteca si uno de sus miembros se queda sin empleo. Se ven obligados a vender a unos precios muy inferiores al precio de mercado. Han aparecido verdaderas oportunidades.

CONCLUSIONES FINALES

El ciclo inmobiliario, a diferencia de otros sectores, es de muy larga duración. Una importante particularidad del ciclo actual es que la fase de descenso ha sido muy rápida e intensa con fuertes caídas de precios, por lo que su duración y recuperación se producirá en un tiempo menor.

El ajuste de precios en los inmuebles, que es fundamental, es ya una realidad. Para el presente año se prevén bajadas de precios entorno al 40 % respecto de aquel momento.

Un atisbo de esperanza: El Programa Público Privado de Inversión, el aumento en febrero del 5,1% en la venta de las viviendas de segunda mano en EE UU y la política monetaria internacional hacen posible creer que podemos estar llegado al fondo de la crisis internacional. Dentro de unos meses lo veremos. Si es así y si se mantienen los bajos tipos de interés, las entidades bancarias empiezan a conceder hipotecas y la confianza se empieza a recuperar…estaremos en condiciones de iniciar una larga carrera a la normalización del sector, que siendo cualquier cálculo arbitrario, es muy probable que pasen cuatro años hasta que veamos una recuperación consistente del sector.

RECOMENDACIÓN AL PROPIETARIO QUE QUIERE VENDER:

En España hasta hace tres años los precios subían prácticamente todos los meses de una manera constante. Una buena estrategia en ese tipo de mercado, el de hace tres años, era poner un precio un poco más alto que el precio de mercado… y esperar al que el mercado lo alcanzara. Un piso alto de precio, en unos pocos meses se ponía por sí solo en precio y se vendía. Es decir, poner “un precio adelantado” al mercado. Si el mercado está subiendo, poner un precio un poco superior al último precio que se pagó, esperando así a que la demanda lo alcance.
Ahora bien, si el mercado está bajando, el precio adelantado de venta hay que fijarlo un poco por debajo del último precio de la última venta. Sí, más bajo. Algo que era imposible pensar y a lo que no estamos acostumbrados.

En la actual situación en España, bajando los precios y con las expectativas actuales del mercado con una clara tendencia a la bajada de precios, los propietarios, si realmente quieren vender su casa, tienen que ajustar el precio de venta por debajo del último precio de mercado. Si se resisten, como muchos lo están haciendo, NO VENDERÁN. Si en los próximos mese quieren volver a intentar vender su casa obtendrán un precio muy inferior al que hubiesen obtenido hoy.

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